부담부 증여를 통한 양도세 절세방법

 

부담부증여 는  증여재산에 담보된 증여자의 채무를 수증자가 인수한 경우를 말한다. 부담부증여에서 수증자가 인수한 채무는 증여재산의 가액에서 차감되며, 증여자는 채무액만큼 재산을 양도한 것으로 보아 양도소득세를 부담한다.

 

'부담부 증여'를 통한 양도세 절세도 생각해볼만하다.  부담부 증여는 주택을 증여할때 소유권과 함께 전세보증금이나 대출 등의 채무도 같이 승계하는 방법이다. 

증여받은 사람은 채무를 제외한 금액으로 증여세가 계산된다.  채무에 대해서는 증여자가 양도세를 물게된다.  특히 시세파악이 용이한 아파트의 경우 매매 실거래 가액이 증여재산가액으로 평가돼 증여세 부담이 상당한데, 부담부 증여를 이용하면 이를 상당 부분 아낄수 있다. 

 

예를들어 시가 10억원의 주택에 전세보증금이 6억원, 대출금이 2억원 있다고 가정해 볼때 이를 자녀에게 부담부 증여를 하면 증여재산가액은 시가 10억원에서 총부채 8억원을 제외한 2억원이된다. 자녀는 2억원에 대해서만 증여세를 물고,  부모는 8억원에대해 양도세를 부담하면 된다.  다만 부담부 증여 시 증여자의 봉 주택 수나 1주택자 비과세등에 따라 유블리가 달라질 수 있기 때문에 사전에 꼼꼼하게 따져볼 필요가 있다. 

 

만약 부모와 자식 간 아파트를 사고팔면 증여세를 낼 필요가 없지 않을까?  

결론부터 말하면 부모와 자식 간에도 부동산을 사고파는 건 가능하다. 

대가를 받고 매매 계약서를 작성해 양도한 사실이 맞으면 정상적인 거래로 인정 받을 수 있다. 

가족이나 친척, 지인간 '특수관계인 매매'는 통상 거래 가격이 시세의 30% 또는 최대 3억원이 낮아도 정상 매매로 인정해준다.  대신 3억원 이상 차액에 대해서는 증여세를 내는데  이 세금이 전세나 대출을 끼고 증여하는 '부담부 증여'보다 적을 수 있다는 추정이다. 

 

반면, 전세를 낀 부담부 증여는 시세(20억원)와 전셋값(12억원) 차액인 8억원 증여로 보는 만큼 증여세가 더 크다. 

 

한 세무사는 '매수자가 없어 헐값에 파느니 증여를 선택하는 경우가 늘고 있다. 세금 낼것을 다 내면 문제가 없다고 설명했다. 물론 매매로 거래를 하는 경우에도 세금(양도소득세)은 내야한다.  다만 현재 다주택자 양도소득세 중과 배제가 시행되면서 최고 45%의 기본세율이 적용된다. 반면 증여의 경우에는 최대 50%의 세율을 적용한다.  최대 세율로 비교했을 때 증여보다 양도세가 적은셈이다. 취득세도 가족 간 증여는 세율이 12%지만, 양도로 인한 취득세는 1주택자의 경우 1~3% 수준으로 낮다. 

 

우병탁 신한은행 WM컨설팅센터 부동산팀장은 '취득세를 기준으로 보더라도 증여보다 양도가 유리할 수 있다"면서 "공시가격이 3억원 넘는 주택을 자녀에게 증여할 경우 취득세 12%를 내야 하지만, 매도했을 때 내는 취득세는 훨씬 적기 때문 이라고 설명했다. 

 

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