임대사업자 임대료 상한요건 적용방법

임대료 상한요건 적용방법

 

 

건설임대주택과 매입임대주택,건설임대주택 중 장기일반민간임대주택과 매입임대주택 중 장기일반민간임대주택은 임대보증금 또는 임대료의 증가율이 5%를 초과하지 않아야 한다. (‘19.2. 12.신설)

다만, 각 법령마다 임대보증금 또는 임대료5% 증액제한의 최초 임대료 적용 세부 규정은 아래와 같이 다소 차이가 있다.

임대계약 체결 또는 임대료증액 후 1년 이내 재 증액은 불가하며, 임대보증금과 월 임대료 전환은 다음과 같다.

 

 

보증금↔임대료 전환 시 임대료 인상률 산정방법

*인상률=【(갱신후 환산보증금-기존 환산보증금)/기존 환산보증금】×100

*환산보증금 = 임대보증금+ ｛(월임대료 ×12)/2.5%‵｝

‵과세기준일(‘20.6.1.)의 한국은행 기준금리 (0.5%) + 「주택임대차보호법」 산정률(2.0%)

 

의무임대기간 내에 임대료 증액제한 요건을 위반한 경우 위반한 당해 연도 및 그 다음 연도(총2년)합산배제를 제외하며, 최소 의무임대기간(5년 내지 10년)경과하기 전에 위반한 경우에만 추징한다.

 

 

-사례-

1.계속 임대중이던 주택을 임대사업자 등록시 ‘19.2.12.이후 처음 체결한 표준임대차 계약 을 기준으로 적용하는지, 아니면 기존 일반 임대차계약을 기준으로 적용하는지?

- ‘19.2.12.전 (표준)임대계약 체결시

‘19.2.12.이후 최초로 체결(갱신)하는 표준임대차계약을 기준으로 적용한다. 이후 임대차계약 갱신시 ’19.7.1.임대료를 기준으로 5% 초과여부 판단한다.

 

- ‘19.2.12.이후 (표준)임대계약 체결시

만약 임대차 갱신(‘20.4.1표준임대차계약) 시 ‘19.4.1시점에 이미 ’19.2.12.이후 최초로 표준임대차계약을 체결했으므로 ‘19.4.1.임대료를 기준으로 5% 초과여부 판단.

 

2. 임차인 승계조건으로 임대주택 취득 시 취득자가 처음 체결한 표준임대차계약을 기준으로 적용하는지 아니면 종전 임대인의 표준임대차 계약을 기준으로 적용하는지?

- 기존 임대인이 ‘19.2.12.이후 표준임대차 계약을 체결했더라도 매수인이 최초 작성한 표준 임대차 계약을 기준으로 5%초과여부 판단(5%초과여부는 임대인 개인별 적용)한다.

 

1)‘19.2.12.이후 임차인 승계 매매

계약(현임대인)표준임대차계약(‘20.3.1.)시점 전임대인의 표준임대차 계약과 무관하게 현임대인은 임대료 상한 적용대상 아님.

갱신임대차 계약 갱신시 현임대인(‘20.3.1)시점에 이미 ’19.2.12.이후 최초로 표준임대차계약을 체결했으므로 현임대인(‘20.3.1) 임대료를 기준으로 5%초과여부 판단.